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Immobilien – Aktuelles

Immobilienratgeber – September/2018

Eintragung des Wohnrechts im Grundbuch

Der Alleineigentümer einer Liegenschaft wollte seiner Lebenspartnerin das lebenslängliche und ausschliessliche Wohnrecht nach seinem Tod einräumen und dies im Grundbuch eintragen lassen. Sollte die Wohngemeinschaft der beiden zu Lebzeiten aufgelöst werden, sahen sie die Löschung im Grundbuch vor.

Dies ist an sich ein nicht unüblicher Wunsch zum Beispiel von Paaren ohne Trauschein. Allerdings verweigerte das Grundbuchamt in diesem Fall den Eintrag, wogegen der Notar bis vor Bundesgericht zog. Dieses erwog nun, dass die Eintragung «suspensiv bedingter Grunddienstbarkeiten» im Grundbuch unzulässig sei. Denn die suspensiv bedingte Grunddienstbarkeit entsteht nicht mit der Eintragung im Grundbuch, wie es das Gesetz vorschreibt, sondern erst in einem späteren Zeitpunkt, in dem die Bedingung eintritt. Das Bundesgericht hat es bereits früher als gerechtfertigt betrachtet, Bedingungen – auflösende ebenso wie aufschiebende – bei Dienstbarkeiten nicht zuzulassen, also auflösend bedingte gleich wie aufschiebend bedingte Dienstbarkeiten nicht einzutragen.

Entgegen der Auffassung des Notars trifft es im strittigen Fall gerade nicht zu, dass die Vertragsparteien anstelle eines unzulässig suspensiv bedingten Wohnrechts ein absolut geltendes Wohnrecht in Kombination mit einer rein obligatorisch wirkenden Vereinbarung begründet hätten, wonach sich der Berechtigte verpflichtet, sein Recht so lange nicht geltend zu machen wie die Bedingung nicht eintritt. Richtig ist gemäss den obersten Richtern, dass durchaus ein rein obligatorisches Wohnrecht begründet werden kann. Damit zeigt das Gericht auf, welchen Weg die Parteien bei einer Eintragung eines Wohnrechts nehmen müssen.

Ihr Antonio Scandella

15. September 2018

Immobilienratgeber – August/2018

Private Parkplätze auf einem Fuss- und Fahrweg?

Immer wieder stellt sich die Frage darf man das Fahrzeug auf einen Fuss- oder Fahrweg stellen. Leider gibt es deswegen auch immer wieder Streit und unnötige Diskussionen. Auch wir wurden schon mit dieser Frage konfrontiert und vor allem wenn der Nachbar auf sein Recht pocht, kann es unter Umständen bis vor Gericht gehen. 

Zwei Streitparteien lagen sich zuletzt vor Bundesgericht in den Haaren über die Störung eines Fuss- und Fahrwegrechts. Im Quartier der beiden Parteien waren etliche Parzellen mit einer Dienstbarkeit belastet, womit sich die Eigentümer im Jahr 1927 gegenseitig das Fuss- und Fahrwegrecht eingeräumt hatten. Die Dienstbarkeit ist im Grundbuch hinreichend mit einem Situationsplan und einem Dienstbarkeitsvertrag umschrieben.

Partei A liess auf seinem Grundstück 1988 Parkplätze erstellen und markieren. Zudem erwirkte er ein polizeiliches Parkverbot. Zwei der Parkplätze liegen vollständig und ein Parkplatz teilweise innerhalb der im Situationsplan der Dienstbarkeit ausgeschiedenen Fläche. Zwei der Nachbarn sind der Ansicht, dass dies ihre aus der Dienstbarkeit ergebenden Rechte einschränke und zogen vor Gericht. A hielt entgegen, das Interesse an der Dienstbarkeit sei weggefallen und verlangte die partielle Löschung im Umfang einer Fahrzeugbreite. Mit diesem Begehren scheiterte A in allen Instanzen.

Das oberste Gericht prüfte namentlich zwei Fragen. Einerseits jene, ob die Parkierung das Recht der Nachbarn tatsächlich einschränke und anderseits, ob das Interesse der Nachbarn wegen langer Duldung der Parkplätze weggefallen und unverhältnismässig geworden sei.

Auskunft über Inhalt und Umfang einer Dienstbarkeit gibt primär der Grundbucheintrag. Wenn dieser unklar ist, darf auf die Belege – namentlich den Begründungsakt – zurückgegriffen werden, die beim Grundbuchamt hinterlegt sind. Erst wenn dies auch nicht weiterhilft, kann sich der Inhalt der Dienstbarkeit aus der Art ergeben, wie sie während längerer Zeit unangefochten und in gutem Glauben ausgeübt worden ist. Und auch die lange Duldung wurde vom Gericht in diesem Fall nicht als weggefallenes Interesse ausgelegt.

Ihr Antonio Scandella

18. August 2018

Immobilienratgeber – Juli/2018

Reservationsvertrag – Vorvertrag – Wann und warum?

Mario U. hat ein tolles Einfamilienhaus gesehen und möchte es kaufen, jedoch muss er zuerst seine Eigentumswohnung verkaufen. Er hat nun Angst, dass er dieses Haus nicht kaufen kann, da der Verkäufer nicht so lange warten möchte bis Mario U. seine Eigentumswohnung verkauft hat. Er bat und um Hilfe, um diese Angelegenheit zu Gunsten aller zu Regeln. Einmal mehr stehen sich drei Parteien gegenüber, der Verkäufer, der mögliche Käufer und wir, die ImVeNa GmbH.

Der Verkäufer
Unser erstes Gespräch wird direkt mit dem Verkäufer gesucht. Wie schnell muss das Objekt für Ihn verkauft werden? Besteht eine Möglichkeit, dass man den Verkauf hinauszögern kann, so dass man allenfalls einen Reservations- oder Vorvertrag ausarbeiten kann?

Die eventuelle Käuferschaft und Verkäuferschaft
Hier ist es uns wichtig, dass wir einen Horizont abstecken können bis wann die Eigentumswohnung verkauft werden könnte und zu welchem Preis. Je tiefer der Preis oder schöner die Eigentumswohnung, so schneller die Chance das Objekt zu verkaufen. Es liegt sehr viel daran wie kooperativ der Verkäufer der Eigentumswohnung ist. Hier stellen sich meist die Weichen für den restlichen Verkaufsprozess. 

Die ImVeNa GmbH
Unser Auftrag ist es die beste Lösung für alle zu finden Das muss nicht immer heissen, dass dies die einfachste Variante ist. Es kann auch manchmal diejenige Variante sein, welche nicht gerade von heute auf morgen umgesetzt werden kann. Wichtig dabei ist immer der Mensch der hinter dem Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung steht. Denn am Ende müssen diesen eine gute Lösung präsentiert werden.

Die Lösung in diesem Fall
Nach dem sehr guten Gespräch mit dem Inhaber des Einfamilienhauses erfuhren wir, dass es Ihm nicht besonders eilig war das Haus zu verkaufen und doch sollte es im 2018 erfolgen. Gleichzeitig haben wir die Eigentumswohnung angeschaut und mit dem Besitzer eine Strategie erarbeitet, welche in den nächsten sechs Monaten zum Verkaufserfolg führen sollte.

Der nächste Schritt war dann das ausfertigen eines Reservationsvertrages, welcher die Zeitspanne von einem Monat beinhaltete. Gleichzeitig wurde eine Anzahlung von 50`000.- CHF auf ein Sperrkonto geleistet. So hat man eine Sicherheit, dass der Kauf auf seriöser Basis ablaufen wird. Im Reservationsvertrag steht auch, dass nach Ablauf von einem Monat ein Vorvertrag erstellt wird mit dem klaren Datum der Übernahme, welche dann bindend ist. Im Vorvertrag stehen alle wichtigen Fakten wie Kaufpreis, Übernahmemodalitäten und Datum der Übergabe.

Wir hatten das grosse Glück, dass wir innerhalb eines Monats einen Käufer für die Eigentumswohnung von Mario U. fanden. Was vieles einfacher machte. So konnte man den Verkauf des Einfamilienhauses bereits in die Wege leiten und es brauchte keinen Vorvertrag mehr, welcher zusätzliche Kosten verursacht hätte. Denn meistens erstellt dies ein Notar, welcher je nach Kanton dann auch die Überschreibung vorbereitet.

In diesem Falle ging alles innerhalb von weniger als drei Monaten über die Bühne. Uns ist bewusst das dies nicht immer so «einfach» und zur Zufriedenheit aller abläuft, doch es ist in jedem Fall wichtig die richtige Strategie zu wählen und diese dann den Menschen, welche damit Konfrontiert sind offen und ehrlich vor Augen zu führen. Jedoch noch viel wichtiger ist es von beiden Seiten schlussendlich Zufriedenheit und ein Lächeln zu bekommen.

Mario U. ist aktuell mit seiner Familie am Zügeln ins Einfamilienhaus und in der Eigentumswohnung wird auch bald wieder Betrieb sein, denn ein weiterer Einzug steht bevor.

Unser Ziel «Wir machen Menschen glücklich» wurde folglich erreicht!

Ihr Antonio Scandella

9. Juli 2018

Immobilienratgeber – Juni/2018

Welche Kosten fallen bei einem Kauf oder Verkauf an?

Rene B. will ein Haus kaufen, er hat sich lange umgesehen und dann genau das Haus gefunden, welches seinen Bedürfnissen entspricht. Seine Familie und er haben sich für ein Haus welches wir zum Verkauf haben entschieden. Der Preis stimmt und schon bald steht auch die Finanzierung. Nun will Rene B. noch genau wissen was sonst noch für Kosten auf ihn und seine Familie zukommen könnten. Diese Frage wird uns immer wieder gestellt und aus diesem Grund beleuchten wir hier die zusätzlich anfallenden Kosten etwas genauer.

Notarkosten, Vertrag, Schuldbrief
Der Notar wird entschädigt für das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs entstehen, welchen die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.

Kostenverteiler
Typischerweise werden die Notarkosten für die Vertragsausfertigung zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Ein anderer Verteilschlüssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenübernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs trägt der Käufer. Übergibt der Verkäufer einen existierenden Schuldbrief an den Käufer, so wird häufig vereinbart, dass der Käufer für diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Käufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.

Grundbuch
Für die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebühr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebührensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.

Kostenverteiler
Meistens werden auch die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer Hälftig geteilt.

Handänderungssteuer
Anstelle oder zusätzlich zu einer Grundbuchgebühr wird eine Handänderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern oder Bern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zürich keine solche Steuer kennen oder diese abgeschafft haben. Die Handänderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.

Kostenverteiler
Je nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.

Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfällt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft.

Kostenverteiler
Zahlungspflichtig ist in der Regel der Verkäufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko für einen Käufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.

 

Übersicht der Kosten einiger Kantone

Berechnungsbeispiel Kanton Aargau

Annahme Kaufpreis von CHF 1’000’000, Teilung der Notar- und Grundbuchkosten zu je 1/2 zwischen Käufer und Verkäufer, die Kosten für die Errichtung des Schuldbriefs gehen zulasten des Käufers.

Oft aber nicht immer sind die Gebühren abhängig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhöhe (Schuldbrief). Die oben aufgeführte Übersicht zeigt die Gebühren bei typischen Verträgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zusätzlich Minimal- oder Grundgebühren zugeschlagen werden.

Ihr Antonio Scandella

14. Juni 2018

Immobilienratgeber – Mai/2018

Kann der Eigentümer ein Hausverbot aussprechen?

Kurt H. hat mich vor einiger Zeit auf der Strasse angesprochen und mich gefragt, ob er selber für den Freund seiner Tochter ein Hausverbot schreiben kann und ob dies rechtsgültig sei. Die Frage stellt sich: Kann sich der Grundeigentümer mittels eines Hausverbots vor ungebetenen Gästen schützen?

Zu denken ist etwa an einen aufsässigen Vertreter, einen Ruhestörer oder einen bestimmten ungebetenen Gast. Das Strafgesetzbuch gewährt in Art. 186 das sogenannte Hausrecht, also die Befugnis, über das Haus ungestört zu herrschen und in ihm den eigenen Willen frei zu betätigen.

Der nachfolgend zitierte Fall aus der Bundesgerichtspraxis des Jahres 1977 ist eine filmreife Geschichte: Der Ehemann kehrt unerwartet früh aus dem Militärdienst zurück und findet zuhause seine Frau und den Nachbarn vor, obwohl er diesem kurz zuvor schriftlich Hausverbot erteilte. Der Ehemann reicht Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch ein und erhält von allen Instanzen Recht.

Es ist somit möglich, seinem Willen prophylaktisch durch ein Hausverbot Nachdruck zu verleihen. Das Hausverbot ist aber keine Voraussetzung. Der Eigentümer kann seinen Willen bei Verletzung auch mündlich kundtun. Träger des Hausrechts ist derjenige, dem die Verfügungsgewalt über das Haus zusteht. Dies kann, muss aber nicht der Eigentümer sein. Das Recht auf Erteilung des Hausverbots besteht unter dem Vorbehalt des Missbrauchs.

Knifflig ist die Frage, ob ein Vermieter durch Hausverbot den Umgang seiner Mieter einschränken kann. Durch die Vermietung räumt der Eigentümer dem Mieter das Hausrecht bezüglich des Wohnobjektes ein und verzichtet seinerseits auf das eigene Recht, sodass während der gesamten Mietdauer nur die Mieterschaft als Träger des Hausrechts im Sinne von Art. 186 StGB «Berechtigter» sein kann. Das Hausrecht des Mieters beginnt mit dem Einzug in die bestimmten Räume und endet erst mit dem effektiven Auszug – selbst, wenn sich der Mieter über den Ablauf des Vertragsverhältnisses hinaus noch im Wohnobjekt aufhält.

 

Ihr Antonio Scandella

14. Mai 2018

Immobilienratgeber – April/2018

Hausschätzungen und die Folgen bei einer Bank

T. W. hat sich an uns gewendet, als er auf der Suche nach einem geeigneten EFH war. Er selber suchte mit seiner Frau im Internet und fand schon bald ein EFH, welches ihnen gefallen hätte. Der Preis war mit CHF 1'080’000.- zwar sehr hoch, doch es schien einiges zu bieten. Herr T.W. hat mich gebeten, das Ganze anzuschauen und meine Gedanken und Überlegungen dazu abzugeben.

Wie bei allen Objekten schauen wir das Ganze genau an. Dieses Haus wurde vorher nicht geschätzt, weder von einer Bank, noch von einem Immobilienbewerter. Der Jahrgang, die Quadratmeter Landflächen, die begehbaren Fläche, sowie die Anzahl Zimmer und der Ausbaustandart sind Parameter für eine Schätzung des Preises.

Die Bank gab bei der Übergabe der Unterlagen nach wenigen Stunden bekannt, dass dieses Haus zu diesem Preis nicht so finanziert werden kann. Man sprach von einem ersten Preis von CHF 800’000.-. Was heisst dies für den Käufer Herr T.W., wenn er es trotzdem kaufen möchte? Er müsste neben den 20% Eigenmittel, was in diesem Fall von CHF 800’000.-  gute CHF 160’000.- betragen würde, noch die Differenz zu den CHF 1'080’000.- beisteuern. Also nochmals CHF 280’000.-, was ein totales Eigenmittelvermögen von CHF 440’000.- betragen würde.

Auf meinen Vorschlag hin konnte man vereinbaren, dass wir eine Schätzung des Objekts machen dürfen, bei welchem man auch der Verkäuferschaft versuchte klar zu machen, dass der Preis zu hoch ist.

Die Schätzung erfolgte mit den genannten Parametern und wurde mit den marküblichen Umständen, wie Lage, Ortschaft, gesuchte Gegend usw. verknüpft. Der Aufwand einer solchen Analyse ist im Verhältnis zu dem was man erfährt und als Käufer allenfalls einsparen kann sehr klein.

Die Schätzung ergab eine untere Grenze von CHF 808’000.-  und eine obere von CHF 900’000.-. Dies habe ich der Käufer- und der Verkäuferschaft präsentiert. Dies wiederum hatte zur Folge, dass die Verkäuferschaft bereit war, auf CHF 950’000.-  runter zu gehen und Herr T.W. den Verkauf mit CHF 50’000.- mehr Eigenmitteln einging. Dies, da die Bank den Bericht der Schätzung akzeptierte, wurde die Finanzierung auf CHF 900’000.- angehoben.

Fazit: Es lohnt sich auf jeden Fall eine Schätzung zu machen, diese kostet zwar zwischen CHF 1000.- und CHF 2000.-, doch wenn man am Ende als Käufer CHF 130’000.-, wie in diesem Fall sparen kann, weiss man warum man dies machen sollte. Die gilt übrigens für beide Seiten, Käufer und Verkäuferschaft. Dann hat man einen Anhaltspunkt was die Immobilie wert.
Herr T.W. freut sich nun bald in das neu erworbene EFH zu ziehen und ist sehr glücklich, dass wir als ImVeNa GmbH ihm mit Rat und Tat zu Seite gestanden sind.

Uns geht es nicht nur darum zu helfen, es geht auch darum Missstände und Probleme aufzudecken, welche sich immer wieder wiederholen. Wir wollen die Kunden, welche zu uns kommen, als Partner sehen und ihnen, wenn auch manchmal brutal, die Augen öffnen. Dies aber immer zu Gunsten unserer Kunden.

 

Ihr Antonio Scandella

15. April 2018

Immobilienratgeber – April/2018

Hausschätzungen und die Folgen bei einer Bank

T. W. hat sich an uns gewendet, als er auf der Suche nach einem geeigneten EFH war. Er selber suchte mit seiner Frau im Internet und fand schon bald ein EFH, welches ihnen gefallen hätte. Der Preis war mit CHF 1'080’000.- zwar sehr hoch, doch es schien einiges zu bieten. Herr T.W. hat mich gebeten, das Ganze anzuschauen und meine Gedanken und Überlegungen dazu abzugeben.

Wie bei allen Objekten schauen wir das Ganze genau an. Dieses Haus wurde vorher nicht geschätzt, weder von einer Bank, noch von einem Immobilienbewerter. Der Jahrgang, die Quadratmeter Landflächen, die begehbaren Fläche, sowie die Anzahl Zimmer und der Ausbaustandart sind Parameter für eine Schätzung des Preises.

Die Bank gab bei der Übergabe der Unterlagen nach wenigen Stunden bekannt, dass dieses Haus zu diesem Preis nicht so finanziert werden kann. Man sprach von einem ersten Preis von CHF 800’000.-. Was heisst dies für den Käufer Herr T.W., wenn er es trotzdem kaufen möchte? Er müsste neben den 20% Eigenmittel, was in diesem Fall von CHF 800’000.-  gute CHF 160’000.- betragen würde, noch die Differenz zu den CHF 1'080’000.- beisteuern. Also nochmals CHF 280’000.-, was ein totales Eigenmittelvermögen von CHF 440’000.- betragen würde.

Auf meinen Vorschlag hin konnte man vereinbaren, dass wir eine Schätzung des Objekts machen dürfen, bei welchem man auch der Verkäuferschaft versuchte klar zu machen, dass der Preis zu hoch ist.

Die Schätzung erfolgte mit den genannten Parametern und wurde mit den marküblichen Umständen, wie Lage, Ortschaft, gesuchte Gegend usw. verknüpft. Der Aufwand einer solchen Analyse ist im Verhältnis zu dem was man erfährt und als Käufer allenfalls einsparen kann sehr klein.

Die Schätzung ergab eine untere Grenze von CHF 808’000.-  und eine obere von CHF 900’000.-. Dies habe ich der Käufer- und der Verkäuferschaft präsentiert. Dies wiederum hatte zur Folge, dass die Verkäuferschaft bereit war, auf CHF 950’000.-  runter zu gehen und Herr T.W. den Verkauf mit CHF 50’000.- mehr Eigenmitteln einging. Dies, da die Bank den Bericht der Schätzung akzeptierte, wurde die Finanzierung auf CHF 900’000.- angehoben.

Fazit: Es lohnt sich auf jeden Fall eine Schätzung zu machen, diese kostet zwar zwischen CHF 1000.- und CHF 2000.-, doch wenn man am Ende als Käufer CHF 130’000.-, wie in diesem Fall sparen kann, weiss man warum man dies machen sollte. Die gilt übrigens für beide Seiten, Käufer und Verkäuferschaft. Dann hat man einen Anhaltspunkt was die Immobilie wert.
Herr T.W. freut sich nun bald in das neu erworbene EFH zu ziehen und ist sehr glücklich, dass wir als ImVeNa GmbH ihm mit Rat und Tat zu Seite gestanden sind.

Uns geht es nicht nur darum zu helfen, es geht auch darum Missstände und Probleme aufzudecken, welche sich immer wieder wiederholen. Wir wollen die Kunden, welche zu uns kommen, als Partner sehen und ihnen, wenn auch manchmal brutal, die Augen öffnen. Dies aber immer zu Gunsten unserer Kunden.

 

Ihr Antonio Scandella

15. April 2018

Immobilienratgeber – März/2018

Wann braucht es eine Baubewilligung?

Hans A. erzählte mir letzthin, dass er einen kleinen Anbau plane. Er wolle ‘nur' das Vordach ein wenig verlängern, um den Gartensitzplatz zu vergrössern. Ich fragte ihn, ob er schon ein Baugesuch gemacht habe. Doch er verneinte und sagte, dass dies vor vier Jahren gemacht wurde als das Vordach erstellt wurde. Muss Hans A. nun keine Baubewilligung einholen? Oder macht er sich strafbar, wenn er es nicht macht und was wären die Konsequenzen?

«Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.» So steht es im eidgenössischen Raumplanungsgesetz. Allerdings ist nicht immer klar, was als Baute oder Anlage gilt. Die Frage der Bewilligungspflicht kann durch die Gerichte überprüft werden wie im Fall des Eigentümers einer Parzelle in Balsthal (SO), der seine Thuja Bepflanzung als nicht bewilligungspflichtig erachtete und vom Bundesgericht Recht bekam.

Der Immobilienratgeber nimmt dies zum Anlass darzulegen, was als bewilligungspflichtig gilt und was nicht. Hierzu gibt das Baugesetz des jeweiligen Kantons Aufschluss. Während die Sachlage beim Neu-, An- und Aufbau aufgrund der Wirkung klar ist, kommt der Bewilligungsbehörde in vielen anderen Fällen ein Ermessensspielraum zu. Bei Umbauten im Innern ist es beispielsweise massgebend, ob die baulichen Veränderungen «baupolizeilich erhebliche Auswirkungen» oder «statische Änderungen von Bedeutung» nach sich ziehen. Das Entfernen einer nicht tragenden Wand, die Neugestaltung der Küche oder der Einbau einer zusätzlichen Nasszelle dürfte nicht als baupolizeilich erheblich taxiert werden. Die Bewilligungspflicht für den Ersatz oder die Änderung energetisch wichtiger Bauteile, wie Aussenwände, Dächer, Fenster und haustechnische Anlagen, hängt von der Bausumme ab. Übersteigt sie CHF 25’000.-, sind die baulichen Massnahmen bewilligungspflichtig (BauG, Art. 78).
Die neuen Vorschriften besagen nur noch, dass der «Unterhalt von Bauten und Anlagen sowie geringfügige Änderungen im Innern von bestehenden Gebäuden» keiner Bewilligung bedürfen (BauG, Art. 136 Abs. 2). Insgesamt ist zu erwarten, dass damit die Bewilligungspflicht ausgeweitet wird.

Was heisst dies für Hans A.? Er müsste eine Baubewilligung einholen, was er dann schlussendlich auch getan hat. Doch nicht jeder hält sich daran und muss nachträglich das Auf-, An-, oder Umgebaute wieder rückgängig machen und das kann kosten. Wird man dem nicht Folge leisten, kann das eine Straftat sein, welche vor dem Richter landet. Es lohnt sich auf jeden Fall zuerst auf der Gemeinde bei der Baukommission nachzufragen.

Für weitere Fragen in diesem Bereich steht Ihnen die ImVeNa GmbH ebenfalls sehr gerne zur Verfügung. Denn uns ist es wichtig, dass Ihre Arbeit nicht umsonst gewesen ist!

 

Ihr Antonio Scandella

18. März 2018

Immobilienratgeber – Februar/2018

Was tun mit der Ausnutzungsziffer?

Wie wird und wurde die Ausnützungsziffer berechnet und was kann ich mit dieser Ziffer überhaupt anfangen? Diese Fragen werden immer wieder gestellt und man darf mit Gewissheit sagen, dass es hierzulande für verschiedene Objekte, verschiedene Ausnützungsziffern gibt.

Ältere Liegenschaften weisen nach heutigen Massstäben vielfach eine geringe Ausnutzungsziffer auf. Bauparzellen für Einfamilienhäuser wurden aufgrund vergleichsweise tiefer Bodenpreise grosszügig dimensioniert. In den 1960er- und 1970er-Jahren waren Parzellen mit 1000 Quadratmetern nicht selten. Selbst zu Beginn der 1980er-Jahre waren es im Durchschnitt noch 660 Quadratmeter. Das Nutzungspotenzial wird künftig durch die vom Gesetzgeber angestrebte «Siedlungsentwicklung nach innen» je nach Zone noch vergrössert.


Für Eigentümer stellt sich die Frage, ob und wie sie dieses Nutzungspotenzial erschliessen wollen. Ausschlaggebend sind verschiedene Faktoren: die Grösse des Potenzials nach Massgabe der zusätzlichen Bruttogeschossfläche, die Erschliessung und Lage der Liegenschaft, die Bausubstanz und vieles mehr. Varianten für die Erschliessung sind namentlich der Ausbau bzw. die Erweiterung der bestehenden Liegenschaft, der Abbruch und Neubau – wobei hierbei zusammen mit Nachbarn unbedingt auch parzellenübergreifende Ersatzneubauten geprüft werden sollten –, die Teilung des Areals in zwei und mehr Grundstücke, die Abparzellierung zugunsten einer angrenzenden Parzelle und schliesslich die Nutzungsübertragung auf eine benachbarte Parzelle.

Die Erfahrung aus der Praxis der ImVeNa GmbH zeigt, dass Eigentümer sehr oft gedanklich in der bestehenden Situation verhaftet sind und andere Lösungen gar nicht in Erwägung ziehen. Hier kann das Gespräch mit der ImVeNa GmbH neue Perspektiven eröffnen und die richtigen Partner für weiterreichende Lösungen ins Spiel bringen.

 

Ihr Antonio Scandella

23. Februar 2018

Immobilienratgeber – Januar/2018

Welche Regelungen für das Architektenhonorar?

Der Konflikt zwischen Bauherren und Architekten gehört oft zu Tagesordnung bei einem Bauvorhaben. Deshalb ist es als Bauherr sowie als Architekt wichtig, dass alles gut geregelt ist und man am Ende nicht in eine Sackgasse gerät.

Konflikte zwischen Bauherren und Architekten über das geschuldete Honorar sind nach Maßgabe entsprechender Einträge in einschlägigen Blogs keine Seltenheit. Oft gründet der Konflikt auf einem mangelnden Verständnis des Bauherrn über die vertraglich vereinbarten Bestimmungen und deren Folgen. So führt beispielsweise ein pauschaliertes Honorar nach Maßgabe der Bausumme bei Kostenüberschreitungen auch zu einer höheren Rechnung des Architekten.

Der Vertrag mit dem Planer kann grundsätzlich frei nach dem Parteiwillen einzelne Leistungen oder die Gesamtheit aller für das Projekt und die Ausführung erforderlichen Planungs- und Bauleitungsarbeiten umfassen. Grundlage vieler Architektenverträge ist die SIA-Ordnung 102 «Ordnung für die Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten». Sie enthält Vertragsbestimmungen zur Bemessung des Honorars, wobei Architekt und Bauherr die notwendigen Berechnungsfaktoren, zum Beispiel den Stundenansatz, den Schwierigkeitsgrad und den Leistungsanteil, im Vertrag vereinbaren müssen. Die Praxiserfahrung zeigt, dass die Leistungen des Architekten und andere wesentliche Vorgaben des Bauherrn, beispielsweise Baukosten oder Termine – oft zu wenig genau festgelegt werden. Besonders wichtig wäre dies bei Pauschalhonoraren, da grundsätzlich nur die Vergütung, nicht aber die Leistung des Architekten pauschaliert wird.

Gemäss SIA 102 kann die Vergütung des Architekten nach drei verschiedenen Kriterien berechnet werden: nach dem Zeitaufwand des Architekten (Zeittarif), nach den Kosten des Baues (Kostentarif) oder nach dem Umfang des Baues (Volumentarif). Jede dieser drei Varianten hat Vor- und Nachteile, über die sich der Bauherr im Klaren sein sollte. Besonderes Augenmerk gilt Regelungen, die von SIA 102 abweichen. Der Architekt müsste den Bauherrn auf diese aufmerksam machen, dies unterbleibt jedoch häufig.

 

Ihr Antonio Scandella

13. Januar 2018

Immobilienratgeber – November/2017

Baueinsprachen können weh tun!

Heute möchte ich ein Thema aufgreifen, welches viele Käufer beschäftigt, welche neu bauen, umbauen oder auch nur umnutzen wollen. Die Einsprachen sind oft so sicher wie das Amen in der Kirche. Doch wenn auch nur eine Person etwas dagegen hat, kann das eine mühsame und unliebsame Angelegenheit werden. So war es nicht verwunderlich, dass H.U. von Einsprachen nur noch so überrollt wurde, als er sein neu gekauftes Objekt umnutzen wollte. Seiner Ansicht nach zu Unrecht, doch am Ende musste er kleinbeigeben, sich dem Gesetz stellen und in vielen Punkten entgegenkommen.

Hier nun ein paar Fakten bezüglich der Baueinsprachen:

Nach der Zahl der Gerichtsentscheide zu urteilen, gehören Baueinsprachen bzw. die daraus folgenden Gerichtsverfahren zu den häufigeren Rechtsstreitigkeiten. Tatsächlich gehen die Rechte derer, die ein schutzwürdiges Interesse in Bausachen belegen können, in unserem Rechtssystem vergleichsweise weit. Einsprachen können die fehlende oder ungenügende Erschließung der Bauparzelle, Zonenwidrigkeit, Verletzung von Gebäude- und Grenzabstand, Gebäudehöhe, Ausnutzung, Aussichtsschutz, Schattenwurf, Verkehrssicherheit, Lärm und vieles mehr betreffen.


Werden während der Auflagefrist bei der zuständigen Gemeindebehörde Einsprachen eingereicht, so kann das Bauprojekt durch das Verfahren im schlimmsten Fall erheblich ins Stocken geraten. Tatsächlich dürften aber die meisten Einsprachen bereits im Bewilligungsverfahren durch eine Verhandlung und allenfalls durch das Entgegenkommen von Bauherr und Einsprecher erledigt werden können, ohne dass es zu einem teuren Gerichtsverfahren kommen muss.


Akzeptiert der Bauherr oder der Einsprecher den Entscheid der Bewilligungsbehörde nicht, sind Verzögerungen und Kosten allerdings nicht mehr zu umgehen. Die allfällige Baubewilligung wird erst rechtskräftig, wenn keine Rechtsmittel gegen den letztinstanzlichen Entscheid mehr ergriffen werden.
Für Bauherren empfiehlt es sich, früh – idealerweise in der Projektphase – mit den betroffenen Nachbarn Kontakt aufzunehmen und vorgebrachte Bedenken in die eigene Planung einfließen zu lassen. Wer auf der andern Seite Bauregeln verletzt sieht, soll sich nicht scheuen, eine formell korrekte Einsprache einzureichen. Begründete Einsprachen tragen dazu bei, dass kein rechtswidriger Zustand geschaffen wird. Denn dies kann auch nicht im Interesse der Bauherrschaft sein.

Wie man daraus ersehen kann, ist es oft nicht einfach! Es gehört mehr dazu als nur im Traum zu leben, dass das Haus erbaut, der Umbau realisiert oder das Gebäude umgenutzt wird und es keine Einsprachen gibt. In vielen Fällen ist es wirklich wichtig, dass man Hilfe hat und dass man aber auch selber kompromissbereit ist. So hofft man zurecht, dass dem weiteren Vorhaben keine Steine, sprich Einsprachen, mehr im Wege stehen.

 

Ihr Antonio Scandella

 

7. November 2017

 

Immobilienratgeber – Oktober/2017

Unseriöse Immobilienfirmen verkaufen Ihre Immobilien auf Portalen

Ernst M. hat sich entschieden, dass er seine Eigentumswohnung selber verkaufen möchte und hat sich ein Inserat mit Foto zusammengestellt und es im Portal von Immo-Scout24 publiziert.

Soweit so gut, denn Ernst M. hat nach zwei Wochen ein Telefonat von einer Immobilienfirma erhalten, welche ihm gesagt hat, dass sie einen eventuellen Interessenten für sein Objekt hätten. Jedoch würden sie diesen Interessenten nur weitergeben, wenn Ernst M. ihnen mindestens eine Provision von 3% vom Verkaufspreis abgeben würde. Ernst M. war schockiert, denn er wollte genau aus diesem Grund keinen Makler oder keine Immobilienfirma und nun soll er für einen Interessenten 3% abgeben.

Mit diesem Anliegen kam Ernst M. zu mir ins Büro und fragte mich was er machen und ob ich ihm helfen könne. Klar sind wir auch Immobilienmakler und uns liegt es am Herzen, die Häuser oder Wohnungen zu verkaufen. Doch in diesem Falle ging es um etwas ganz anderes. Es ging um das Stehlen von Inseraten und Fotos im Internet.

Bei der Eingabe auf Google sah ich, dass die gleiche Eigentumswohnung auf sechs weiteren Portalen aufgeschaltet wurde, mit den gleichen Fotos, aber von zwei anderen Firmen, welche sich einfach erlaubten, alles zu kopieren und sich so ein Portfolio an Immobilien anzueignen.

Ernst M. war geschockt und zugleich erleichtert, da er nun wusste, woher dieser Anruf kam. Ich rief sofort dort an und stellte klar, dass wir noch genau 10 Minuten warten würden, dass alles von den Portalen verschwindet oder es gäbe eine Anzeige. Dasselbe beim zweiten, der sich blöd stellte und meinte, dass er das nicht gemacht habe, dass dies wohl jemand einfach so ins Netz gestellt hätte. Nach 10 Minuten waren alle Inserate auf den zwiespältigen Portalen verschwunden und ich überlies es Ernst M., ob er nun Anzeige erstatten wollte oder nicht.

Nach diesem Vorfall wollte Ernst M., dass wir als Immobilienmakler den Verkauf übernehmen und uns um die ganzen Inseratplatzierungen kümmern. Wir haben das schon oft erlebt, dass sogenannte Immobilienmakler, welche nicht einmal Immobilienmakler sind, sich die Immobilien anderer aneignen und so versuchen das grosse Geld zu machen. Immer wieder fallen Leute darauf rein. Am Ende verlieren sie nicht nur viel Geld, meistens ist es auch kein Interessent, sondern nur ein Kollege, der sich als Interessent ausgibt, um die 3% einzukassieren.

Wie kann man dagegen vorgehen? Kontrollieren, kontrollieren und nochmals kontrollieren! Dazu wenn möglich Wasserzeichen auf die Fotos und wenn man jemand erwischt, sofort reagieren, klare Ansagen machen und verlangen, dass es nach 10 Minuten verschwindet, wenn nicht eine Anzeige machen, denn das will keiner, da jeder weiss was ihn oder allenfalls die Firma erwartet.

Wir, von der Firma ImVeNa GmbH, schauen jede Woche mindestens einmal alle unsere Immobilien durch, um genau solchen Missständen aus dem Weg zu gehen oder in den Anfangsstadien entgegenzuwirken. Es kann nicht sein, dass Inserate Freiwild sind, um andere mit Interessenten zu erpressen, um leicht an Geld zu kommen.

Fakt ist, dass es leider zu viele von diesen Möchtegern-Immobilienverkäufer gibt und diese, so hoffe ich, konsequent aus dem Verkehr gezogen werden. Denn das schadet nicht nur den privaten Verkäufern, vor allem auch den seriösen Immobilienmaklern, welche tagtäglich mit viel Leidenschaft ihrer Arbeit nachgehen, um Verkäufer und Käufer glücklich zu machen.

Am Rande noch zu erwähnen, Ernst M. hat Strafanzeige gemacht und der Fall ist am Laufen!

 

Ihr Antonio Scandella

 

11. Oktober 2017

 

Immobilienratgeber – September/2017

Macht die Staffelung der Festhypotheken überhaupt Sinn?

Wer sich ein Haus kauft, wird automatisch mit einer Hypothek konfrontiert und diese wiederum hängt zumeist mit einer Bank oder einer Versicherung zusammen. Viele der Kunden, welche wir betreuen, erzählen uns, dass ihnen ihre Hausbank die Staffelungen der Festhypothek empfohlen hat, da dies im Augenblick das Beste sei und man am meisten profitieren könne.

Viele, welche eine Staffelung von drei oder gar vier Festhypotheken haben, denken zum Teil sehr kurzfristig, weil der Berater ihnen die Risiken nicht genügend aufzeigt. Markus M. wurde genau aus diesem Grund stutzig. Sein Bankberater hat ihm die auslaufende Hypothek auf drei neue verteilt: Die erste auf 2019, die zweite auf 2022 und die dritte auf 2024. Das mag für den Zinssatz gut sein, doch was ist, wenn im 2019 der Zinssatz angezogen hat, um eins oder mehr Prozent und man diese verlängern muss?! Dasselbe gilt für die zweite Staffelung von 2022, bei welcher die Wahrscheinlichkeit vorhanden ist, dass dieser Zinssatz bis zu diesem Zeitpunkt ein anderes Niveau erreicht hat. Wir wollen niemandem Angst machen, denn für uns ist es sehr gut, wenn die Hypotheken weiter so tief sind und gebaut oder gekauft wird.

Noch etwas ist zu bedenken, bei einem Wechsel ist eine Bank nicht sehr daran interessiert, nur die eine Hypothek zu übernehmen. In den meisten Fällen ist dann die Hausbank wieder an der Reihe, welche die Hypothek bereits hat und nun den Zinssatz bestimmen kann.

Ich bin der Meinung, dass man eine Staffelung auf fünf und acht oder acht und zehn Jahre mit den jetzigen Zinssätzen eingehen sollte. So hat man nicht die große Sorge was in den nächsten 2-5 Jahren sein wird. So kann man verhindern, dass das Haus zu einer unberechenbaren Belastung wird.

Sprechen Sie ihren Banker oder ihre Versicherung darauf an, denn sie sind verpflichtet auch über allfällige Nachteile zu kommunizieren. Es kann nicht sein, dass der Kunde vor mir steht und nicht weiß, ob das, was er nun gemacht hat für ihn das Richtige ist.

Wir, von der ImVeNa GmbH, haben den Slogan „Beraten – Betreuen – Begleiten“ und leben diesen auch mit unseren Kunden aus. Genau in solchen Situationen ist es wichtig, erfahrene Berater an seiner Seite zu haben, welche dem Kunden das Gefühl geben, „Hier bist du gut aufgehoben und wirst nicht übers Ohr gehauen!“ Deshalb holen Sie unseren Rat ein und nehmen Sie unsere Begleitung in Anspruch. Ich bin sicher, es lohnt sich auf jeden Fall!

 

Ihr Antonio Scandella

 

13. September 2017

 

Immobilienratgeber – August/2017

Wie viel Eigenmittel muss ich für das Wohneigentum mitbringen?

Wer wünscht sich nicht ein eigenes Haus, eine Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus als Anlage fürs Alter oder eine eigene Geschäftsliegenschaft?! Viele machen sich dann Gedanken, wie eine solche Finanzierung aussehen würde.

Herr W. K. aus Oftringen hat mich wegen diesem Problem angerufen und wollte einen Termin, um diesem auf den Grund zu gehen. Er wollte ein Mehrfamilienhaus mit Gewerbeanteil kaufen und fragte mich, wie es mit der Finanzierung seiner Eigenmittel aussehe. In diesem Fall war der Gewerbeanteil mehr als 30% des gesamten Volumens der Liegenschaft, was heißt, dass Herr W.K. mindestens 40%, bei gewissen Banken gar 50%, Eigenmittel einbringen muss. Nun kommt es auch darauf an, ob er allenfalls den Gewerbeteil und einen Wohnteil selber benutzen möchte. In diesem Fall werten die meisten Banken dies wieder ganz anders. Hierbei könnte es sein, dass die Bank einen Deal mit 30% Eigenmittel eingehen würde.

Bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen ist stets von 20% Eigenmittel auszugehen, sehr selten ist eine Bank bereit darunter zu gehen. Es müsste schon sehr vieles stimmen, dass die Bank oder die Versicherung, welche die Hypothek macht, zustimmen würde.

Bei normalen Mehrfamilienhäusern heißt es 30% müssen Eigenmittel sein, um eine Finanzierung weiter verfolgen zu können.

Nun kommt es aber auch auf die Banken und Versicherungen an, welche es nicht alle gleich handhaben. Es gibt zum Beispiel Banken und Versicherungen, bei denen man 50% Barmittel und 50% aus der Pensionskasse nehmen kann, wiederum andere beharren darauf, dass es 100% Barmittel sein müssen und man kein Geld aus der PK nehmen darf.

Wie man sieht, ist es nicht einfach in diesem Finanzierungswirrwarr den Überblick zu bewahren, deshalb kommen die Kunden zu uns, um Ihnen gerade in der Anfangsphase zur Seite zu stehen. Wir kennen die Probleme der Kunden, welche ein Eigentum erwerben wollen und können so nicht nur das beste Angebot bieten, sondern auch das richtige für den Menschen, welchen wir glücklich machen wollen.

So oder so lohnt es sich ein Gespräch mit uns zu führen. Wir bieten mehr als nur die Immobilien, wir bieten Sicherheit und ein gutes Gefühl.

 

Ihr Antonio Scandella

 

02. August 2017

 

Immobilienratgeber – Juli/2017

Welche Folgen hat eine Trennung für das Wohneigentum?

In der Schweiz werden fast 50% der Ehen geschieden und das geht auch an uns als Immobilienmakler nicht spurlos vorbei. Oft stehen wir dann im Fokus bei den anstehenden Fragen und Problemen. Eine Trennung mit Wohneigentum ist oft keine einfache Situation, nicht für den Mann, die Frau oder in vielen Fällen auch für die Kinder. Deshalb ist es wichtig, dass man vieles schon im Vorfeld versucht zu regeln, so dass gerade bei einem solchen Ereignis nicht noch mehr Unruhe entsteht. Deshalb hier die Fakten welche man Wissen sollte, wenn es um eine Trennung mit Wohneigentum geht.

Bei der Trennung eines Konkubinats oder der Scheidung eines Ehepaares ist dem gemeinsamen Wohneigentum besondere Beachtung zu schenken. Am einfachsten ist die Situation im Alleineigentum und wenn das betreffende Eigenkapital als Eigengut in die Ehe eingebracht wurde. In diesem Fall bleibt der Alleineigentümer unter Berücksichtigung allfälliger Ehe- und Konkubinatsverträge sowie der Scheidungsvereinbarung alleiniger Eigentümer der Liegenschaft und allein haftender Schuldner des Hypothekarkredits. Sofern das Haus als Familienwohnung genutzt wurde, muss der Alleineigentümer allenfalls ein befristetes Wohnrecht einräumen.

Beim Miteigentum an einer Liegenschaft ist die Miteigentumsquote maßgebend, während beim Gesamteigentum eine Aufteilung zu gleichen Teilen oder gemäß Vereinbarung erfolgt. In der Regel wird die Liegenschaft bei diesen Eigentumsformen verkauft. Hierbei ist der Abwicklung und der Haftungsbestimmungen der Hypothekarkredite Beachtung zu schenken. Übernimmt ein verbleibender Eigentümer die Liegenschaft als Alleineigentum, ist eine objektive Marktwertschätzung erforderlich, auf deren Grundlage die Übernahme ausgehandelt werden kann.

Vielfach werden bei einer Trennung die steuerlichen Folgen im Zusammenhang mit Wohneigentum außer Acht gelassen. Je kürzer die Eigentumsdauer, umso höher kann die Grundstückgewinnsteuer ausfallen. Übernimmt ein Partner die Liegenschaft, muss die Steuerfrage unbedingt geregelt werden. Der Steueraufschub kommt nur bei Eheleuten in Frage und wird nur auf Antrag und mit Zustimmung der Ehegatten hin gewährt. Das Einverständnis kann mittels Ehevertrag, Scheidungs- bzw. Trennungskonvention oder Kaufvertrag erfolgen. Der übernehmende Ehegatte übernimmt damit die latente Steuer.

 

Ihr Antonio Scandella

 

12. Juli 2017